"La lección más importante de la crisis financiera internacional para Perú es el rol del regulador prudencial"

El Dr. Lawrence White, profesor de economía en la Universidad de Nueva York, llegó al Perú por primera vez como turista, en 1977. Pasó unos días en Lima y luego partió a Cusco y a Machu Picchu. Quedó fascinado con una de las maravillas modernas del mundo. Siete años más tarde visitó el instituto que Hernando de Soto dirigía en ese momento (el Instituto Libertad y Democracia – ILD).

Asimismo, aprovechó su estadía para conocer Iquitos y el río Amazonas, y nuevamente terminó encantado con la belleza natural que nuestro país posee. Ahora, en 2013, volvió a tomar un avión hacia Perú, con la misión de dictar el Seminario Especializado “Riesgos y Oportunidades de Préstamos Hipotecarios en Perú” dirigido a funcionarios de la Superintendencia de Bancos, Seguros y AFP (SBS), gracias al apoyo de la Cooperación Suiza – SECO. Aprovechó su visita además para mantener reuniones con el Director del Fondo MIVIVIENDA, Daniel Eduardo Hiromoto, así como con los representantes de los principales bancos del país, como el BBVA, Scotiabank, Interbank y BCP.Después de dar su última charla, el profesor White nos brindó una entrevista.

¿Cuál es la tendencia mundial en los préstamos hipotecarios? ¿Cuáles son los riesgos y oportunidades para el Perú?

Como tendencia general a largo plazo, el préstamo hipotecario está creciendo. En muchos países, las familias tienen ingresos más altos y están ampliando su demanda de todo tipo de bienes y servicios, incluida la vivienda. En países como el Perú, esto se realiza principalmente a través de los bancos. Además, la comprensión técnica de cómo hacer un buen préstamo hipotecario está mejorando, así como la importancia de la documentación, de una buena garantía y la de conocer el prestatario.

Sobre los riesgos y oportunidades para el Perú, los precios están subiendo en el país, especialmente en Lima y lo bueno es que eso significa que se tiene un mercado inmobiliario activo y optimista. El riesgo es para la entidad prestamista. Si el aumento del precio de la vivienda resulta ser una burbuja y no se puede sostener, entonces habría un incremento en la morosidad y podría causar pérdidas para estas instituciones. Así, las instituciones reguladoras deben de asegurarse que las entidades que prestan el dinero para las hipotecas estén siendo prudentes y estén estableciendo reservas suficientes a largo plazo. A esto se le conoce como provisiones. De este modo, en el evento de una crisis en los mercados inmobiliarios, las provisiones podrían ser absorbidas por los bancos u otras instituciones que estén haciendo préstamos.

¿Cuáles son los instrumentos que se deben implementar, con el fin de desarrollar aún más el mercado hipotecario peruano?

En estos momentos, el mercado hipotecario se centra casi exclusivamente en los bancos como las instituciones de crédito. El Perú debe, por lo menos, considerar la posibilidad de tener un mercado secundario de hipotecas, donde estas puedan ser compradas y/o vendidas. También se podrían combinar con títulos y ser vendidas a otras instituciones financieras, que puede que no sean muy buenas en la creación de préstamos hipotecarios, pero que sí en proporcionar un flujo adicional de fondos de inversión, y que a su vez puedan ser parte de la financiación del mercado inmobiliario.

La ventaja de la titulización es que abren más vías de financiación. Sin embargo, el peligro es que cuando se rompe el proceso hipotecario en piezas individuales, en términos técnicos, se convierte en un problema de principal – agente o un problema de riesgo moral, donde el inversor no tiene un conocimiento directo de la calidad del préstamo hipotecario y la del prestatario. Por lo tanto, tiene que haber algún mecanismo para tranquilizar a los inversores de que sí están obteniendo hipotecas de buena calidad. Esto resultó ser un problema en los Estados Unidos y es parte de la historia de la crisis financiera internacional. Considerando ventajas y desventajas, mi opinión es que la titulización es lo adecuado para el mercado peruano.

¿Cuáles son los puntos más importantes a tener en cuenta para evitar las burbujas en el mercado inmobiliario?

No creo que la idea deba ser prevenir las burbujas, porque es muy difícil saber de antemano, ¿es esto realmente una burbuja o no?. Más que intentar evitar una burbuja, la cosa importante es asegurarse de que el colapso de la burbuja no se propague. El trabajo del regulador consiste en garantizar que los bancos estén regulados prudencialmente y las compañías de seguros tengan provisiones suficientes, en forma de reservas adecuadas de largo plazo. De este modo, incluso si resultase real la burbuja, es decir que la tendencia a la baja en los precios se presente por un tiempo y esto genere problemas en las hipotecas, el impacto no sea tan grave. Si los bancos son fuertes, pueden sobrevivir. Finalmente, como ya mencioné, la regulación prudencial es clave para limitar el impacto de posibles burbujas y sus consecuencias en la economía.

 

 


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La Cooperación Suiza – SECO se ocupa de planificar y aplicar medidas de política comercial y económica en los países en vías de transición y desarrollo, además de en los nuevos estados miembros de la Unión Europea. Sus proyectos pretenden integrar a los países contrapartes en la economía mundial y promover su crecimiento económico de forma sostenible a fin de contribuir de manera eficiente y efectiva a la reducción de la pobreza.